O cenário tributário brasileiro passa por uma transformação significativa que impactará diretamente proprietários de imóveis e o mercado de locação. Conforme detalhado pelo jornalista Vandré Kramer, em artigo publicado neste sábado, 4, pela Gazeta do Povo, a reforma tributária estabelece um novo imposto sobre o aluguel, que será implementado a partir de 2027, afetando pessoas físicas e jurídicas de forma seletiva, além de introduzir o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), conhecido como “CPF do imóvel”, com início em 2026, trazendo uma fiscalização sem precedentes. Essa medida representa uma mudança estrutural no setor imobiliário, que há décadas operava de maneira parcial ou totalmente informal em algumas regiões do país.
O novo imposto, de natureza dupla, combina o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), de competência estadual e municipal, e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), federal, substituindo PIS, Cofins, ICMS e ISS. A alíquota sobre locações poderá chegar a 10%, significativamente acima dos atuais 3,65% pagos por pessoas jurídicas que intermediam aluguéis. Para pessoas físicas, a cobrança será direcionada apenas àquelas que atenderem a dois critérios cumulativos: possuir mais de três imóveis alugados e obter receita anual superior a R$ 240 mil com aluguéis, cessões ou arrendamentos, valor que será corrigido anualmente pelo IPCA. Assim, um proprietário de quatro apartamentos com renda total de R$ 288 mil, por exemplo, estará sujeito ao novo tributo. A lei também prevê uma regra de exceção: caso a receita de um único imóvel ultrapasse R$ 288 mil no ano, a cobrança será aplicada no próprio exercício, sem esperar o ano subsequente.
A reforma inclui mecanismos de redução e amortecimento, considerando a realidade social do setor. A alíquota padrão do IBS/CBS, estimada entre 26,5% e 28%, sofrerá redução de 70% para locações, resultando em alíquota efetiva de 7,95%. Um abatimento mensal de R$ 600 para locações residenciais, corrigido pelo IPCA e limitado ao valor do aluguel, poderá zerar a cobrança em muitos casos. Além disso, contratos antigos registrados até 31 de dezembro de 2025 podem usufruir de benefícios adicionais, incentivando o alinhamento formal de relações locatícias.
O Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) consolida informações atualmente dispersas entre cartórios, prefeituras, Receita Federal e Incra, permitindo fiscalização integral e redução da informalidade. Proprietários que omitirem rendimentos ou não informarem propriedades estarão sujeitos a multas de até 150%. O sistema também permitirá às prefeituras atualizar valores venais e ajustar o IPTU, criando um efeito similar ao repasse de encargos, como ocorre com o imposto sobre propriedade. Nesse contexto, é altamente provável que locadores repassem o custo do IBS/CBS aos inquilinos, elevando o preço dos aluguéis, tornando essencial a revisão contratual, preferencialmente por aditivos legais que formalizem esse repasse.
A decisão entre manter imóveis em nome de pessoa física ou jurídica se tornará estratégica. Pessoas jurídicas podem aproveitar créditos fiscais, reduzindo a carga efetiva do imposto, enquanto pessoas físicas, com poucos imóveis, podem evitar complexidade administrativa. Consultoria especializada será fundamental para otimizar a estrutura patrimonial, calcular corretamente a base de cálculo, descontar IPTU e condomínio, aplicar a redução da alíquota e o abatimento social. O cronograma é crítico: registro de contratos antigos até 31 de dezembro de 2025, implementação do CIB em 2026 e início da cobrança do IBS/CBS em 2027.
O efeito combinado dessas medidas redefine o mercado imobiliário brasileiro, tornando obrigatória a formalização das operações, ampliando a arrecadação e estabelecendo um padrão de transparência similar ao do IPTU, que será inevitavelmente repassado pelos locador aos locatários.
Com informações Gazeta do Povo
