O mercado de Fundos Imobiliários (FIIs) enfrentou um cenário desafiador em 2024, marcado por volatilidade e altas de juros que impactaram diretamente a atratividade dos ativos. A Selic, que começou o ano com uma expectativa de queda para um único dígito, fechou 2024 em 12,25%, refletindo o impacto de uma série de fatores econômicos e fiscais. A reversão das expectativas sobre a taxa de juros, que passaram de um ciclo de cortes moderados para uma alta acentuada, gerou um clima de instabilidade no mercado e contribuiu para uma migração de investimentos da renda variável para a renda fixa. Embora o mercado de FIIs ainda tenha setores atrativos, o cenário de juros altos, inflação crescente e instabilidade política continuaram a pressionar as cotações e a confiança dos investidores.
Os fundos imobiliários, que funcionam como uma alternativa ao investimento direto em imóveis, sofreram com os altos custos de financiamento. Este cenário impactou tanto os fundos de tijolos, que investem diretamente em imóveis físicos como shopping centers e lajes corporativas, quanto os fundos de papel, que operam com títulos de crédito do mercado imobiliário, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e Certificados de Recebíveis do Agronegócio (CRAs). Para esses fundos, o aumento dos juros tem um efeito negativo sobre a valorização dos imóveis e o custo de financiamento. O impacto direto disso foi a redução da rentabilidade dos fundos, já que uma maior parte da receita precisa ser direcionada para o pagamento de dívidas.
Esse cenário de instabilidade foi refletido no Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (IFIX), o termômetro do mercado de FIIs na B3. Em setembro de 2024, o IFIX começou a operar em território negativo, acumulando uma queda superior a 10%. Esse retrocesso foi um dos maiores já registrados, e a causa principal foi a piora nas expectativas para o cenário fiscal e econômico do Brasil, o que gerou incertezas sobre a trajetória da Selic. Como efeito colateral, a renda fixa, com seu retorno atrativo e mais seguro, passou a competir com os FIIs, empurrando os preços das cotas para baixo.
A expectativa para 2025 é que a Selic continue em níveis elevados, com algumas projeções indicando uma taxa superior a 14% ao ano. Para os fundos imobiliários, isso significa um desafio adicional, já que a concorrência com os investimentos em renda fixa, como os Depósitos Interbancários (DI), se intensifica. Cassiano Jardim, diretor de investimentos da Barzel Properties, destaca que a alta da Selic deverá impactar a atratividade dos FIIs, não devido a uma queda nos dividendos, mas pela competição com as alternativas de renda fixa. A migração de recursos da renda variável para a renda fixa se intensifica em momentos de juros elevados, o que acaba pressionando os preços das cotas de FIIs.
Apesar disso, especialistas indicam que ainda existem oportunidades para investidores de longo prazo, especialmente em fundos que estão sendo negociados a preços descontados. Larissa Nappo, analista de FIIs do Itaú BBA, aponta que os fundos de papel, como os indexados ao CDI, tendem a continuar com boa rentabilidade, principalmente devido à alta da Selic. Já os fundos de tijolos, apesar da pressão dos juros, ainda apresentam desempenho positivo em algumas regiões, com a queda na taxa de vacância e o aumento nos preços dos aluguéis. Isso torna os fundos imobiliários de tijolos um segmento atrativo para investidores que buscam uma carteira de longo prazo com ativos de boa qualidade a preços vantajosos.
Mesmo com os desafios, os FIIs de tijolos, como aqueles focados em lajes corporativas, shoppings e imóveis logísticos, continuam sendo vistos como bons ativos para quem busca uma valorização no longo prazo. A combinação da redução da taxa de vacância e o aumento dos preços de locação em algumas regiões, se bem aproveitada, pode gerar bons rendimentos para os investidores que sabem identificar as oportunidades certas. É um cenário em que a diversificação se torna crucial, uma vez que, apesar dos desafios, os FIIs ainda podem ser uma peça importante em uma carteira de investimentos bem equilibrada.
No entanto, os fundos imobiliários de papel, que dependem diretamente da taxa de juros, também apresentam desafios. Embora os fundos atrelados ao CDI devam continuar com uma boa performance em um cenário de juros altos, a atratividade da renda fixa coloca pressão sobre esses ativos, tornando-os mais difíceis de vender a preços atraentes. Por outro lado, a atuação em FIIs atrelados ao IPCA, que acompanham a inflação, também pode ser uma opção interessante, mas enfrentará dificuldades com a forte atratividade da renda fixa, que oferece retornos mais seguros.
A recomendação de especialistas é clara: a diversificação será ainda mais importante no próximo ano. Mateus Vitoria Oliveira, CEO da Private Construtora, aconselha que os investidores adotem uma abordagem mais cautelosa, priorizando fundos de boa qualidade e com boa gestão, que tenham uma estratégia bem definida para atravessar o cenário desafiador. Ele destaca que, em 2025, a liquidez e a transparência dos FIIs serão pontos cruciais na escolha de bons investimentos. Investidores que buscam rendimentos consistentes no longo prazo devem olhar para os FIIs como uma opção de longo prazo, mantendo uma visão estratégica para se beneficiar das oportunidades que surgirem.
A liquidez, a transparência da gestão e a análise cuidadosa dos indicadores econômicos serão fundamentais para que os investidores se adaptem às condições do mercado em 2025. A alta dos juros não é um fator que eliminará todas as oportunidades, mas exige um olhar mais criterioso para selecionar os ativos com maior potencial de retorno. Além disso, a diversificação será um fator essencial para quem quer proteger seu portfólio e minimizar os riscos.
O cenário de juros elevados que deverá prevalecer em 2025 fará com que os FIIs se tornem mais sensíveis às condições econômicas e fiscais do Brasil. Embora a alta da Selic seja vista como uma “vilã” para o mercado imobiliário, ela também apresenta oportunidades para investidores que souberem fazer uma análise precisa e se posicionarem estrategicamente. Setores como os fundos de tijolos, com foco em lajes corporativas e imóveis logísticos, ainda apresentam um bom potencial de valorização, especialmente em regiões com alta demanda por aluguel.
Em última análise, os fundos imobiliários de 2025 exigirão uma postura mais vigilante por parte dos investidores. Embora o cenário atual seja de desafios, ele também abre a possibilidade de encontrar ativos com bons descontos, particularmente para aqueles que buscam uma carteira de longo prazo. Como sempre, a diversificação será o melhor caminho para equilibrar os riscos e aproveitar as oportunidades que surgirem. Com uma gestão estratégica e uma análise cuidadosa, o mercado de FIIs pode continuar a ser uma parte importante de um portfólio bem diversificado, mesmo em tempos de juros elevados e incertezas econômicas.
Com informações Forbes Brasil
